《关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施办法》已经区五届政府第9次常务会研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

　　厦门市翔安区人民政府

　　2022年6月6日

　　（此件主动公开）

　　关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的实施办法

　　（一）严格落实“一户一宅”规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、市规定标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各镇政府（街道办）在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　（二）依法保护农民合法权益。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　（三）坚持节约集约利用土地。农村村民住宅建设应符合节约集约、合理利用土地的要求，优先利用旧宅基地、空闲地和未利用地，从严控制占用耕地，禁止占用永久基本农田。鼓励有条件的地区逐步推广公寓式村民住宅小区、集中联建住宅等统建模式，争取创造条件通过保障性住房、提前安置等方式解决农村村民住宅合理需求。

　　（四）选址确保安全。农村村民住宅建设的选址应当符合生态保护红线和水土保持、地质灾害防治等要求，不得涉及一级水源保护区、一级和二级保护林地及沿海防护林基干林带、自然保护区等环境敏感区，应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

　　（五）便民高效原则。规范宅基地审批管理，优化审批流程，建立健全国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的农村宅基地联审联办工作机制，实行一个窗口对外受理，多部门联合实地踏勘、联合审查审批、联合现场验收，方便农村群众办事。

　　（一）禁建区指依据厦门市村庄空间布局规划划入禁建的村庄范围。

　　禁建区内不再审批新建农村村民住宅。禁建区内经鉴定属于D级危房，对列入近期拆迁计划的，或位于国家级风景名胜区内的虽未列入近期拆迁计划但属于权属清晰的，实行提前安置；未列入近期拆迁计划且权属清晰的，对除了国家级风景名胜区以外的其他区域可实行翻改建。需整村搬迁的，按照搬迁改造规划实施安置。禁建区内符合“一户一宅”的，由属地镇政府（街道办）通过提前安置或引导符合条件的村民申请保障性住房等方式合理解决村民住房需求。对于禁建区内经鉴定属于D级危房，确无安置房源或无法解决其住房困难等特殊情况的，由属地镇政府（街道办）提交区政府常务会研究，通过“一事一议”的方式解决村民合理的住房需求。

　　（二）限建区指依据厦门市村庄空间布局规划划入限建的村庄范围。

　　限建区内不再审批新增建设用地用于农村村民住宅建设，允许利用旧宅基地翻改建（无需危房鉴定）和盘活利用存量土地，或通过建设公寓式村民住宅小区保障村民住房需求。无房户、住房困难户若符合保障性住房申请条件的，可通过申请保障性住房等方式解决住房需求。

　　（三）适建区指厦门市村庄空间布局规划中除禁建和限建以外的其他区域。

　　适建区内可申请新建农村村民住宅和旧房翻改建。适建区内利用村庄内部旧宅基地、零星空闲地新建农村村民住宅，以及受地形等特殊因素制约的山区村庄可以申请村民独立建房；新增成片农村村民住宅实行“统一规划、统一配套、统一分配”方式集中联合建设；城镇化水平较高、宅基地供需矛盾突出的村庄，鼓励集中建设公寓式村民住宅小区，增加村民住宅有效供给；符合保障性住房申请条件的村民可根据个人意愿申请保障性住房。

　　规划确定的农村宅基地属村民承包地的，经村（居）民会议或村（居）民代表会议同意，并办理农用地转用手续后，可在村集体内部对承包经营权进行内部调整。

　　对确需选址位于国土空间总体规划或村庄建设规划确定的建设用地范围外的农村村民住宅用地，应组织论证，依法申请规划调整。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线、文物保护用地和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划做一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

　　（三）因国家或者集体建设、实施镇（街）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（七）市、区人民政府规定的其他情形。

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

　　（一）新建、翻改建村民住宅的宅基地面积应控制在90平方米以内，层数控制在３层以内，建筑面积控制在270平方米以内；对因宅基地面积受限，新建、翻改建宅基地面积小于80平方米的，层数控制在４层以内，建筑面积控制在300平方米以内；对家庭人口超过６人、人均建筑面积不足50平方米、无法取得新增宅基地的家庭，在承诺分户后不再申请新增宅基地，且符合村庄规划的前提下，允许其分户后可利用旧宅基地拼户翻改建成单元式住宅，宅基地面积应控制在100平方米以内，层数控制在４层以内，分户后每户住宅建筑面积控制在200平方米以内，人均建筑面积控制在50平方米以内。

　　（二）新建、翻改建农村村民住宅应当符合本市相关规划要求，包括：

　　1．设置坡屋顶，坡屋顶投影面积不少于建筑占地面积的70%；坡屋顶起坡点不得高于顶层屋面0.5米，坡屋顶高度不得高于2.2米。坡屋顶不计入建筑层数、不计算建筑面积。

　　2．建筑外立面应同步装修，不能为裸房，因经济受限的应采用涂料（含真石漆）、面砖等外装饰进行基本装修，建筑风格样式应体现地方特色。

　　3．底层允许建设架空层作为停车位或其他使用空间，层高不得高于2.2米，不计入建筑层数、不计算建筑面积，村民可自行选择是否建设。严禁以任何方式变相增加层高。对批建3层的农村住宅总高度应控制在14米以内（按坡屋顶最高点位置，下同），未设置架空层的，总高度应控制在11.8米以内。对批建4层的农村住宅，总高度应控制在17米以内，未设置架空层的，总高度应控制在14.8米以内。

　　4．新建、翻改建村民住宅均应同步设置三格化粪池，并建立独立的雨水立管和独立的排污水管，严禁雨水管、污水管混合连接。住宅污水接户管必须按要求就近接入村庄污水井。

　　（一）不符合“一户一宅”政策规定的；

　　（二）现有宅基地面积低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的（不含本数）；

　　（三）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的（不含本数）；

　　（四）年龄未满18周岁的；

　　（五）不符合国土空间总体规划及各类专项规划的；

　　（六）将原住宅出卖、出租、赠与、其他方式转让或改作生产经营用途的；

　　（七）非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）；

　　（八）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的。

　　依法保护不可移动文物，不得将不可移动文物列入审批翻建范围。

　　村（居）委会定期依法组织召开村（居）委会或村（居）民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征询本村村（居）民的意见；自张榜公布之日起15个工作日内，本村村（居）民未提出异议或异议不成立的，村（居）委会应当在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送镇（街）。

　　（一）自然资源所负责审查国土空间规划，主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；用地审查，主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。

　　（二）镇（街）村居（社区）建设办公室负责审查农房建设，主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制，是否落实生活污水雨污水分流及其他相关规定。

　　（三）镇（街）综合服务中心负责审查宅基地资格条件，主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，核查出具是否符合“一户一宅”及人均不超过60平方米的审查意见，审核是否依法召开村（居）委会或村（居）民代表会议审议，村（居）委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

　　此外，宅基地审批涉及林业、水利、交通、电力、文物保护等单位的，协调机制办公室应同步征求相关单位意见。

　　（一）公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。

　　（二）建立农村自建房质量安全提醒制度，发放农村自建房质量安全常识“一张图”，推广农村建房通用图集和农房建筑立面图集，规范新建农房“带图审批”。

　　（三）建立农村自建房生活污水雨污分流交底与承诺制度，规范生活污水全收集全治理，严格控制农村新建房屋雨污水管混接、漏接零新增。

　　（四）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报区级资源规划、建设、农业农村等部门备案，纳入多规合一业务协同平台。

　　（五）加快信息化建设，逐步纳入全省统一的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，逐步实现宅基地用地建房审批管理信息化管理。

　　村民自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内实施住宅建设（至少完成房屋基础工程施工）；确需延期的，应当在规定期限届满前三十日内向镇（街）提出申请，延长期限不得超过1年。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》期限届满后自行失效。各镇（街）在区政府门户网站上定期公告失效证件清单，不再另行注销手续。

　　（一）在核发审批文件时，向申请人发放、宣讲农村自建房质量安全常识“一张图”，对农村自建房落实生活污水雨污分流进行交底并由申请人作出承诺。

　　（二）建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件、建房村民姓名、工匠带头人（或施工单位及负责人）姓名、宅基地面积和四至、建房层数、监督电话等信息，并张贴农村自建房质量安全常识“一张图”、建筑立面图和平面图，接受社会监督。

　　（三）实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场，将落实生活污水雨污分流配套建设纳入“四到场”监管。

　　（四）加强村民住宅建设质量安全管理，夯实“一楼一档”，探索建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台管理。

　　（五）严格落实《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号），建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改到位。

　　协调机制办公室应在10个工作日内组织镇（街）村居（社区）建设办公室、镇（街）综合服务中心、自然资源所、测绘公司、村（居）土地协管员、建房人一同到实地进行核验，检查工程竣工后四至、用地面积、建筑面积、建筑层数和层高、建筑风貌和工程质量、雨污水分流等是否符合要求，核实应当拆除的原有住房是否已经拆除，经现场核验合格的，出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

　　对不按批准要求进行建设，或验收不合格的由镇政府（街道办）下达整改意见书，责令其按期整改。通过验收的，农村村民凭《农村宅基地用地和建房验收意见》和其他相关材料向资规局翔安分局申请办理不动产登记。

　　各职能部门依法办理项目备案手续、核发《乡村建设规划许可证》、办理农用地转用和供地手续、负责工程质量安全监管工作，协调金融机构通过抵押融资的方式解决困难村民的资金问题。

　　公寓式村民住宅小区建设原则上由区政府承担建设单位管理费、设计费、工程建设监理费等二类工程建设费用，由村（居）委会承担养老服务站、文化活动室、卫生所等社区配套用房建设费用，由村民自行承担主体工程、室外工程、设备工程等建安工程费用。

　　公寓式村民住宅的分配参照宅基地审批方式，根据实际的户型及面积统一组合分配，每个家庭户合计享受建筑面积不超过270平方米。村（居）委会、镇（街）、建设、资源规划部门按职能审核，公安机关协助做好户籍管理，资源规划部门做好不动产登记。

　　经批准提前安置的申请户应自行拆除危房并将原不动产权证书交由资源规划部门注销，其他审批手续由镇（街）按程序注销。宅基地交由镇（街）收回，所收回土地可用于临时绿化美化或临时公共设施建设，由村（居）委会代镇（街）统一管理。提前安置房参照拆迁安置房产权性质及模式办理不动产登记，并遵循相应的上市交易时间限制规定。已享受提前安置政策的村民不再列入拆迁安置范围，再申请宅基地的不予批准，但可以继续享有农村集体经济组织成员的其他权利。提前安置细则由区政府另行制定。

　　镇（街）或村（居）委会应每年依据村庄建设规划和村民住房需求，在村庄规划区内选取拟建设地块，组织集中村民承包地，按适度实用的原则做好场地平整、给排水、供电、道路等基础配套工程后，以有偿使用方式统一安排宅基地，统一建设风格。对于承包地被村（居）委会集中使用的村民，村（居）委会应按征地补偿标准给予补偿。基础配套工程可按村级工程的相关要求组织实施。

　　易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村（居）民应与镇（街）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的镇（街）协调机制办公室应督促村（居）民自行拆除，经催告仍不履行的，由镇政府（街道办）、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。

　　（一）无偿退出。申请公寓式村民住宅和异地新建的住房困难户或危房户，必须无偿退出旧宅基地，原不动产权证书应交由资源规划部门收回注销。

　　（二）有偿退出。鼓励农村村民本着自愿原则退出旧宅基地，按照市场评估价由区政府给予适当补偿。

　　（三）依法转让。允许村民在满足自身住房需求的前提下，将原宅基地使用权转让给本集体经济组织的其他有宅基地申请资格的村民，转让后再申请宅基地和保障性住房，不予批准。

　　鼓励依法通过流转、征收等方式取得属于文物建筑的农民房屋及其宅基地使用权。

　　区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报资规局翔安分局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　资规局翔安分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；负责农村村民住宅不动产登记等工作；加强村庄建筑风貌管控和建设规划引导；负责扩建（含加层），翻改建住宅的业务指导；所辖自然资源所作为镇（街）协调机制办公室成员，配合开展农村宅基地审批和管理日常工作。

　　区建设与交通局负责指导农村住宅质量安全；承担集中统建的村民住宅建设质量安全监督；指导镇（街）推进既有裸房整治工作；负责组织编制、推广村镇住宅建设通用图则和农房建筑立面图集用于指导住宅建设单体设计，开展村镇建设业务骨干和农村建筑工匠培训；负责农村村民申请家庭保障性住房（指公租房和保障性商品房）申请资格审核和配租、配售管理；协查申请户成员是否享受保障性住房等政府政策性住房。

　　区城市管理局负责根据《厦门经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》相关规定，行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，以及土地管理方面法律、法规、规章规定的对在非法占用的土地上新建建筑物、构筑物、设施的行政处罚权；配合相关部门开展裸房整治行动；协查申请户成员是否存在违建行为。

　　区市政园林局负责监督指导镇（街）依据《厦门市排水管理办法》和其他相关法律法规开展辖区内排水设施建设管理及运营管养工作。

　　区文化和旅游局负责指导属于文物类农村村民住宅保护和管理。

　　林业、水利、交通、电力等有关部门按照各自的职责协同实施本办法。

　　附件：1．农村宅基地和建房申请审批表

　    　2．农村宅基地使用承诺书

　    　3．中华人民共和国乡村建设规划许可证

　    　4．农村宅基地批准书

　    　5．农村宅基地用地和建房验收意见